火災保険を検討するときに、非常に大切になってくるのが、「建物評価額」です。
なぜなら、火災保険の建物の保険金額を決めるためには、建物の価値、つまりは建物評価額を決める必要があるからです。
火災保険が複雑といわれる理由は、この評価額の算出方法が、いくつかあるからかもしれません。
しかし、これを知らずに、火災保険は理解できませんので、しっかりとチェックしていきましょう。
火災保険の建物評価額とは？
火災保険における建物評価額とは、建物の経済的な価値を表し、とても大切な金額になります。
なぜならば、いざ火災等の被害にあったときに、この建物評価額に基づいて、支払う損害保険金額の上限額が決められるからです。
そして、この建物評価額を正しく算出しないと、適切な保険金額を設定することができずに、安心した火災保険の内容にすることもできません。
新価と時価の違い
建物評価額で保険金額を決める際、まず、「新価」と「時価」という、2種類の算出方法があることを知っておきましょう。
「新価」は、被害額をきちんと火災保険で補償したいのであれば、おすすめの算出方法となります。
保険の対象となる建物と同等の建物を、改めて建て直したり、購入したりするのに必要な金額をさします。
最近は、最初から新価で計算する設定になっていますので、安心かと思いますが、見積もりなどを見る際には確認したほうがいいでしょう。
「時価」は、保険金を受け取る時点での、保険の対象物の価値のことを言います。
おすすめしない理由は、評価額から経年劣化により、下がった価値分の金額を差し引くからです。
時価で被害を算出された場合、損害保険金だけでは、新しく同等の価値の建物を購入したり、建て直したりできません。
保険料自体は、「新価」より「時価」の方が安いですが、おすすめはできません。
建物評価額の計算方法
それでは実際に、どうやって建物評価額を算出していくのか、建物の種類ごとに解説していきましょう。
新築の場合
新築の一戸建ての場合は、購入時の総費用から土地代や諸経費を除いた建物の金額が分かれば、それが建物評価額となります。
注意しないといけないのは、建売物件の場合です。
建物のみの価格が分からない場合があるので、その際は契約書にある消費税額を確認し、そこから建物評価額を算出することができます。
建物評価額 = 消費税額 ÷ 消費税率
土地代金は消費税の課税対象外であるため、売買契約書に記載されている消費税は、全て建物にかかっていると言えるからです。
中古の場合
一戸建ての中古物件の場合は、築年数と新築時の建物の価格が分かるかどうかで、算出方法が異なります。
「建築年と新築時の建物価格が分かる場合」
年次別指数法という計算式を使って算出します。
建物価格に建築年に応じた指数を掛けることで、物価の変動などを反映させていきます。
建築費倍率は毎年見直されるので、購入時に確認する必要があります。
建物評価額 = 新築時の建物の価格 × 建築費倍率
「築年数と新築時の建物の価格が分からない場合」
新築費単価法という計算式を使って算出します。
建物の構造と所在地から算出された、1平方メートル当たりの建築費に、建物の延べ床面積を掛け合わせて建物評価額を決めます。
建物評価額 = 新築費単価 × 延床面積
しかし、新築費単価法の評価額は、あくまで標準的な建築費をもとにした概算となりますので、より実態に近くするために、保険会社と相談して±30％の範囲で調整可能です。
マンションの場合
マンションの評価額を算出するのに、注意すべき点があります。
それは、購入した時に費用に、専有部分の建物の価格だけでなく、土地代や共有部分の価格が含まれている点です。
建物評価額に該当するのは、専有部分の建物の価格のみです。
そのため、新築費単価法にて建築評価額を算出します。
保険金額を決める際の注意点
これまで解説してきた方法で、建物評価額を算出していきますが、この建物評価額が分かれば、火災保険の保険金額を決めることができます。
保険金額は、被害があった際に受け取れる上限ですので、建物評価額と同じ額で設定することをお勧めします。
そうすることで、万が一火災などにあった際、同じ価値の建物を建築するのに、必要な資金を調達できるからです。
しかし、特に古い保険契約の場合に、保険金額と建物評価額が適正でないケースもあるので、注意が必要です。
超過保険の場合
超過保険になっていると、保険料を無駄に支払っていることになります。
これは、建物評価額が2,000万円になっているのに、保険金額がそれより多い、3,000万円に設定されている場合をいいます。
古い保険契約で、評価基準がじかになっていれば、超過保険の可能性が高いので、確認し見直しすることをお勧めします。
一部保険の場合
一部保険になっていると、建物の評価に見合った保険金が受け取れません。
建物評価額が3000万円に対し、保険金額が2,000万円になってしまっている状態を、一部の保険の状態といいます。
この場合、火災で建物が焼失したとしても、2,000万円しか受け取ることができず、建て直しには1000万円足りません。
せっかく保険に入っているのに、保険金が足りないとなると、火災保険に加入している意味が半減してしまいます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
この建物評価額を知れば、火災保険の適正な加入の仕方がよくわかると思います。
自分が購入使用する物件が、新築なのか中古なのか、どういう情報があるのかを知れば、簡単に建物評価額は算出できます。
また、もし火災保険に加入して、長い期間たっているのであれば、どういう内容か確認してみることをお勧めします。
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